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碧桂園成長啟示錄:順應大勢、與時代同行

胡一峰 來源:秦朔朋友圈 2020-03-29
碧桂園穿越周期的秘密:擁抱時代、順應大勢。

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中國房地產業的龍頭公司碧桂園,3月27日公布了2019年年度業績。

這是一份亮點頗多的財報:2019年總收入4859.1億元、毛利1266.4億元、凈利潤612億元,同比增長均超過20%。公司股東應占核心凈利潤401.2 億元,增長17.6%。這是一份穩健厚實的財報:2019年合并房地產銷售現金回款5898.6億元,自2016年起第四次連續在年末實現正凈經營性現金流。這意味著公司當期通過經營本身便可實現現金良性循環,不需要依賴外部融資來支撐現金流。

目前碧桂園可動用現金余額為2683.5億元,截至2019年底,碧桂園有息負債總額約為3696億元,需于一年以內償還的短期有息債務為1163億元,以可動用現金余額計算,現金余額對于短期有息負債的覆蓋比例達2.3倍,償債無憂。

碧桂園2019年末的凈借貸比率(借貸凈額/總權益)為46.3%,同比下降3.3個百分點。另有3167.9億元銀行授信額度尚未使用。

而從可持續發展角度看,這是一份讓投資者放心的財報:截至2019年12月31日,已簽約或已摘牌的內地項目總數為2512個,分布于31個省/自治區/直轄市的282個地級市,覆蓋1299個區/縣;已獲取的權益可售資源(根據預計售價、預計可售面積及歸屬公司股東權益比例估計)為1.7萬億元,97%位于常住人口50萬人以上的區域;93%位于人口流入區域;73% 位于五大城市群(長三角/江浙滬皖、廣東、環渤海/京津冀遼晉魯蒙、川渝)。

……

如果簡單總結,可以說,碧桂園的未來,始終和中國新型城鎮化的未來聯系在一起。只要保持著對城鎮化的信心和持續深耕,企業兢兢業業,行穩致遠, 可以說,國運即企運。

筆者觀察,在中國房企中,碧桂園是對中國經濟發展征程,有著深刻理解的一家。

2017年的年報——“感謝這個偉大時代,民族復興大業正如火如荼,城鎮化趨勢恰似浩蕩東風,勢不可擋。能在這個大時代奮力拼搏、力爭上游,實乃碧桂園之幸。是這個時代成就了碧桂園”。

這是2018年的年報——“碧桂園是如此幸運,能夠成長于改革開放的偉大時代,參與我國城鎮化的歷史進程,有幸成為中國新型城鎮化的身體力行者”。

這是最新的2019年年報——“改革開放,國運欣欣向榮,我們深信勤勞勇敢的中國人民必定能夠戰勝眼前的艱難險阻。”

連續三年,年報都談到時代、國運、城鎮化帶給碧桂園的幸運。但顯然,幸運并不是偶然的。這說明,碧桂園深刻意識到,和國運在一起,一個企業才有可能前途無量。

2019年《財富》世界500強,中國有五家房地產公司上榜(恒大、碧桂園、綠地控股、保利集團、萬科),且它們的排名全都比上一年有所提高。碧桂園的表現最為突出,從353位躍升至177位,提升幅度在500強中位居第一。在中國公司的凈資產收益率(ROE)排行榜上,格力電器位居第一,碧桂園第二,恒大、華為、海螺水泥分列第三到第五。

《財富》500強排名顯示,中國房地產的龍頭,就是世界房地產的龍頭。特別是在住宅開發領域。

對于大勢、行業和企業之間的關系,香港恒隆集團董事長陳啟宗在其2019年財報中這樣寫道——

 “實現長久成功的最關鍵因素不是一個人有多聰明、有多博學或人脈關系有多廣;成功的首要因素是找到合適的營商地點。我們無法抗衡營運所在地的宏觀大環境。作為一個華人,在第二次世界大戰后數十年里,哪個地方最適合賺錢?事后看來,本人會說:迄今為止是香港,往后或許是內地。”

“根據本人的經驗,繼選擇合適的城市或國家之后,接著最需要考慮的應該是從事哪種業務。有些行業需要龐大資金或非常專門的技術,有些受政府監管和需要特殊的關系,也有些行業本身規模太小,即使成為該行業的龍頭,在社會上也無足輕重。就此而論,房地產是個極佳選擇。……發展初期,內地市場幾乎無限大,內地發展商因而有機會快速成長,今天內地企業完全主導該市場,其中幾乎全部創業不到30年。”

在陳啟宗看來,內地改革開放是“一個近百年難逢的最大經濟機遇”,“近代史上僅有數起這類大事。19世紀末的數十年間,美國正迅速發展剛收入版圖的西部領土。另一重大機遇是第二次世界大戰后各地的重建,尤其是在美國、西歐和日本。”

1978年,中國的GDP為3679億元,占世界經濟的1.8%;2019年,中國的GDP接近100萬億,占世界經濟的16%。

再看行業。從1978年到2018年,中國第三產業實際增長51倍,年均增長10.4%。在第三產業中,交通運輸、批發和零售、房地產和金融業增加值的年均增長,分別為9.0%、10.1%、10.3%和12.0%。房地產的增速僅次于金融。

如同巴菲特所說,“我在一個適當的時間出生于一個適當的地方,并擁有很好的父母,我把這稱作是卵巢彩票”,在過去幾十年間,伴隨中國經濟增長和城鎮化而崛起的房地產,同樣提供了一次難以想象的歷史機遇。

1995年巴菲特到中國訪問,曾對摩根士丹利公司北京首代說:“Believe me, young man, you will make huge profit by believing China, your own country!”(年輕人,相信中國,你自己的國家,你會賺到巨大利潤)那位年輕人幾年后辭職創業,把公司命名為“信中利”,意思就是“相信中國就會盈利”。

碧桂園創始人楊國強,從心底相信國運的力量。

1955年,楊國強出生于廣東順德北滘鎮一個農民家庭,經歷過貧寒的童年和青少年時代。18歲讀完中學走進社會,每天掙5毛錢的水泥工的工錢。他問哥哥:“這樣下去如何成家,如何蓋房子,如何度過這一生?”哥哥安慰他:“社會會變好的。”

八十年代中期,一直踏踏實實做建筑工程的楊國強受北滘鎮委托,組建北滘建筑工程有限公司。1991年底,北滘經濟發展公司與另外兩家公司合作成立三和物業公司,開發北滘碧江與三桂村之間的房地產項目,楊國強作為北滘方面的代表,擔任開發公司總經理。

但項目啟動不久,趕上1993年下半年的金融和房地產整頓,銷售陷入冰點。合作股東接連退出,股份都轉讓給北滘經濟發展公司。在鎮領導鼓勵下,楊國強等人收購了三和物業公司股權,繼續推動項目,這就是順德碧桂園。

在1993、1994年,楊國強為什么敢接下一個“燙手山芋”?他說:“我看到越來越多的農民洗腳上田,離開土地,前往城市,相信一定會有越來越多的城市人到郊區,來購買更適合居住的房子。”

這個樸素的觀念,在2019年碧桂園年報中依然表現無疑。

“國家的城鎮化和現代化成就了碧桂園。如今農業現代化用先進的農機進一步提高了生產力,農耕人口少了,無數追求美好生活的人們,都向往城鎮生活的便利,及其就業、教育、商業和醫療等資源。如今城鎮化還在進行中,憑借在全國廣泛而均衡的土地布局,碧桂園已經證明了堅持城鎮化路線所帶來的競爭力,走出了屬于自己的路。”

大道至簡。楊國強一直低調本分,卻從未懷疑過中國的城鎮化大勢。 

天道酬勤,至誠通天。

中國城鎮化,到底還有多少空間?

2019年年末,中國大陸總人口140005萬人,常住人口城鎮化率為60.60%,戶籍人口城鎮化率為44.38%。而1978年,中國常住人口城鎮化率只有17.9%。1992年碧桂園創業時,中國常住人口城鎮化率也不過27.46%。

當城鎮化率突破60%,將會進入“下半場”。一方面,城鎮化率距離發達國家80%左右的比率還有差距,還會繼續提升。楊國強說,他依然看好三四五線城市的房地產市場,因為隨著農民工工資提升,就會產生了居住改善的需求,他們不會在高房價的大城市買房,也不會在缺乏醫療和學校配套的農村住,因此最大可能會在有學校、醫療等基本配套、且房價在萬元以下的城鎮居住。這正是碧桂園一直擅長的戰場。碧桂園擁有業內領先的“全產業鏈覆蓋”能力,垂直整合從規劃設計、材料供應、建造,到園林、裝修、營銷、物業、酒店、學校、商業、醫療等各個環節,其中設計、教育、物業等不少業務板塊在行業均處于領先地位。

城鎮化“下半場”的另一面,是相比“上半場”人口主要從鄉到城流動,未來會有更多人在城市之間,向中心城市、大都市、現代都市圈集中。2019年8月26日,中央財經委員會第五次會議指出,當前我國經濟發展的空間結構正在發生深刻變化,中心城市和城市群正在成為承載發展要素的主要空間形式。

為了因應城鎮化的新趨勢,楊國強為碧桂園制定了新的愿景:全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業。

2018年以來,碧桂園圍繞地產主業,先后布局機器人建筑、機器人餐飲、現代農業、新零售等新業態。2019年初,碧桂園明確地產、機器人、現代農業是未來三大重點業務,“多元布局、協同發展”。

碧桂園旗下的廣東博智林機器人有限公司,2018年7月成立,已累計遞交專利申請1843項,獲得授權327項。在研建筑機器人有50余款,累計32款產品投入工地測試應用。如外墻噴涂機器人的工效比人工提高了4-6 倍,預制內墻板搬運機器人一次可以搬取3塊單塊重量約180公斤的墻板,安全性和工作效率都大幅提升。

在智慧建造體系、醫療機器人、機器人餐飲方面,博智林都取得了快速進展。今年2月,自主研發的“24小時無人、全自動化運作”煲仔飯機器人出現在武漢新冠肺炎疫區的隔離點,為醫護工作人員免費提供煲仔飯配餐服務。截至3月,機器人餐廳已有5家實體門店正式對外營業。

在現代農業方面,碧桂園農業控股公司布局農業全產業鏈,致力于成為現代農業系統方案的提供者和服務商,包括前端研發,“公司+基地+農戶”模式的中端生產組織,以碧優選社區門店為主體的終端銷售。過去一年來,碧桂園農業布局智慧種業,已在武漢建立“中國種谷”;與黑龍江省建三江管理局簽訂合作備忘錄,將建設規模達1000公頃的大型無人作業示范農場;攜手國家水稻中心,與馬達加斯加共和國共同簽訂了三方農業合作框架協議,助力非洲實現糧食安全。今年3月9日,碧桂園農業對價3億元收購華大基因農業控股有限公司80%股權,成為華大農業控股股東。

一個守正出新的碧桂園正在展現新的面貌。

而對楊國強來說,不管如何發展,有兩點是永遠不變的——

一是“希望社會因我們的存在而變得更加美好”的企業使命。2019年,碧桂園完成納稅總額702億元,再創新高。除了做好企業本身,立業至今,楊國強和碧桂園集團累計參與社會慈善捐款已經超過64億元,并主動參與全國9省14縣的精準扶貧和鄉村振興,正在幫助33.6萬農村貧困人口脫貧致富。

在抗擊新冠疫情中,碧桂園累計捐贈2億元設立專項基金,運送了972.5噸扶貧農產品支援湖北13個城市的超過150個社區,為廣東援助湖北的1123名醫療隊員在返粵后免費提供修整療養場所,購入4條口罩生產線,日產口罩30萬個支援抗疫。

二是“有人才有天下”、為人才創建平臺和舞臺的人才觀。截至2019年底,碧桂園集團在職的博士超過1000名,其中34位是已晉升為區域總裁/副總裁以上級別的核心管理人員。

疫情終會過去。碧桂園97%的銷售中心、95.2%的在建工地標段已經復工。

去年10月8日,在大型舞臺演講劇——《家園》在碧桂園總部舉行首演時,楊國強說:“國慶看大閱兵時,非常震撼和激動。如果沒有經歷過困難的時刻,不知道這有多么不容易。如果一個國家不強大,就會受別人欺負。我的姐姐就是3歲時在日軍侵略中國時被活活餓死的。1978年改革開放前,我還在田里勞動,用牛犁田,用鋤頭鋤地,用鐮刀收割水稻,每天都很辛苦,冬天很冷要去,夏天太陽暴曬也要去。”

“如果沒有國家的強大,就沒有碧桂園的今天。所以我們要盡自己的全力服務社會,就像爬珠穆朗瑪峰一樣,一直努力,一直往前,看看最終能爬到哪里!”

和國運在一起,才有可能前途無量。

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